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上市房企7月业绩"高台跳水" 保利销售额大跌六成
2014-08-18 16:42 来源: 新华网   []  [打印

  上市房企7月的销售额几乎全部上演了“高台跳水”,环比6月都出现了大幅下跌。其中仅有万科、恒大两家房企7月销售依然突破了百亿元。图/CFP

  6月全力冲刺半年业绩后,近九成的房企在7月迎来了销售额的大幅回落。业内人士指出,虽然7月销售比6月低是在预期之中,但个别龙头房企高达60%的销售环比下跌幅度,却仍超出了预期。

  7月销售不积极,多数房企业绩大跌

  数据显示,包括万保中恒碧等龙头在内,房企7月销售几乎全部上演了“高台跳水”,环比6月都出现了大幅下跌。其中仅有万科、恒大两家房企7月销售依然突破了百亿元。

  而据中原地产研究部统计,截至8月14日,其监测的28家房企前7月销售业绩单月合计为843.57亿元,相比6月份的1298.24亿元下调了35%,也低于之前5月份的978.63亿元;此外,28家企业中,1-7月的总销售额有11家出现了同比下跌。

  业内人士透露,7月业绩下跌在预期之中,上半年部分房企尤其是一线公司为冲刺业绩,普遍开始降价走量,导致六月份成交冲高,但进入三季度的传统淡季后减少推盘,使得成交量有较大幅度下滑。

  以A股两大龙头万科、保利为例。数据显示,万科7月份销售面积136.7万平方米,同比上涨15.6%,但环比6月份下降了22%;销售金额133.2亿元,同比下降4.6%,环比下降31%;销售价格方面,7月均价跌破了万元大关,为9744元/平米,大幅低于今年前几个月的销售均价。

  而保利地产7月销售面积54.9万平方米,环比大跌54%,同比也下降12%;销售金额66.1亿元,环比大降60%、同比微降4%;售价1.2万元/平方米,环比下降13%。保利的跌幅超出了业内预期,但记者了解到,保利7月份推售的楼盘货值约在80多亿元,整体来看去化情况算良好。

  8月推盘缓增加,押宝“金九银十”

  “万科算卖得比较多的了,毕竟盘子大,但7月一直是淡季,很多公司在5月、6月都拼命卖房来冲半年业绩,7月都会缓一缓,8月又开始慢慢增加。”H股上市的一家民营房企全国销售总监昨日对记者表示,其公司在北京的两个项目7月也并未推售,看蓄客情况等待8月或9月入市。

  据了解,大部分房企8月都增加了一些推盘量,比如保利8月的推盘量也恢复到了百亿元左右,但今年大多数房企仍押宝在传统的销售旺季“金九银十”。

  北京中原研究总监张大伟表示,由于没有预料到上半年的市场会如此低迷,大部分企业1-7月发现可能只完成了40%左右的全年销售目标,8月-12月的销售压力非常大。比如招商地产,1-7月招商累计销售金额199.3亿元,同比下降14.4%,相比2013年年报中制定的全年目标销售金额500亿元,截至7月份仅完成40%,后5个月要卖出300亿元才能完成目标。

  此外,还有北京老盘国企首创置业,上半年首创完成67亿元的签约金额,大概占全年40%左右。今年下半年将会完成220亿元签约,才能实现全年280亿元的目标。记者从首创了解到,下半年会大力推售,一些今年上半年取得的刚需项目,会争取在四季度推售以完成全年目标。

  ■ 看点

  降

  毛利下滑,发半年报不积极

  虽然房企全力冲刺上半年业绩使得7月销售下滑,但和去年相比,今年多家房企发布半年报“都不积极”,比如去年万科8月初就公布了半年报,今年则将披露计划推迟到8月下旬。

  记者按上市房企公告统计,截至8月14日,仅有中海、龙湖、旭辉、首开地产、首创置地、华远地产、万通等30多家房企发布了半年报,除了“盈利明星”中海利润率仍然有高增长外,包括龙湖、旭辉等多数房企都出现了利润下滑、负债率上升的现象。

  业内人士指出,经过审核的现金流、负债率、利润率都在半年报中体现,延迟发布体现出上市房企在这些指标上的压力,在分化的市场下,万保中恒等龙头房企的销售仍然领先同行,但大部分上市房企的经营压力都日益明显。

  “要是业绩好当然愿意早点公告,今年大家都在拖。”A股一家民营上市房企营销和品牌相关负责人表示,自己的公司去年拿地较多,今年上半年卖房不如预期,报表压力颇大。

  而另一家H股上市的民营房企的全国营销总监苦笑道:“上半年销售不好,一些过于激进的上市公司报表需要‘化化妆’”。

  

  负债率走高,房企压力大

  从目前披露的房企报表来看,除了中海,多家房企都出现了利润下滑、负债率上升的现象。

  比如,旭辉地产上半年销售额飙涨40%到102亿元,但公司股东权益应占年内利润为7.49亿元,同比下跌12.3%;华远地产上半年房地产业毛利率同比大减22.4%为19.6%;栖霞建设净利润同比大减70%。

  此外,虽然一些房企以转让项目、资产重估等财务手段使利润仍录得增长,但由于今年入账的项目利润较低,实际利润率也出现下跌。

  以曾经的“成长黑马”某公司为例,据该公司公告,公司2014年上半年销售金额202亿元,营业收入为159.5亿元,同比上涨4.7%;净利润40.1亿元,同期增长4.2%。

  但券商国泰君安指出,刨除掉该公司自持商业资产的重估增长,该公司的净利润为23.3亿元,同比大跌19.5%;而公司的净负债率同比上升了11.4%到73.6%;公司持有的现金流也同比减少了23.4%为181.1亿元。国泰君安预计,未来该公司的销售和利润增长都会减慢。

  此外,首创置业凭借卖出北京国际商业中心及板桥3号地项目入账7亿元,使净利润大增18%到6.61亿元,但上半年营业收入下跌了8%,为45.2亿元;即使是国企首创,截至上半年的净资本负债率也飙到77%,而2013年底时为59%。

  ■房企行动

  在一线城市求得利润率

  首创置业财务总监罗俊表示,目前房地产市场整体毛利率处于下行趋势。业内人士指出,由于A股普遍要求在8月底前披露半年报,届时还将有更多房企暴露出利润和负债方面的压力。

  记者了解到,从7月开始陆续发布的“半年报预报”来看,大部分房企确实都对半年报不乐观,中粮地产、金融街控股等30多家房企都发出了业绩预警,提示因市场低迷,上半年利润将降低。

  业内人士预计,金九银十期间市场旺季,房企会以推一些改善型的楼盘来提升利润率。“今年行业的压力和挑战很大” 旭辉董事长林中在业绩会上表示:旭辉在北京、上海这些利润率较高的地方还是要保价,不走量,希望二线城市多卖一些量来让利润更好。

  首创管理层也表示,会加大存量资产转让的方式,以及毛利较高的一级土地开发转让业务,来提高毛利率。

  但业内人士预计,由于入账转结等财务程序,这些价格较高的项目销售后也会在后年入账,今年利润率预计不会有起色。(记者 自曾晖) 


【编辑】: 金敏
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