楼盘个案分析
1．1锦园小区
位于温岭市东南，北临万泉路，路北为城市700亩的水网公园—锦屏公园。西接城市河流，两岸为城市绿化带。小区总规划用地约35公顷，总建筑面积496953平方米（其中一期建筑面积为23万平方米），居住户数2500，居住总人数约7931人，绿地率41.3%，建筑密度23.6%，小区容积率1.26 。停车泊位地下1437辆，地面上80辆。小区布局以“组团----院落”为单元进行空间组合，以小区主干道划分各个组团范围，共由春水苑、秋水苑、静水苑、伊水苑、碧水苑五个组团组成，各组团均设有组团中心绿地，地下停车场。小区统一建筑风格为冷色调，外观为米白色涂料加银灰色面砖赢造宁静、安逸的氛围。白色门窗突立于室外，整体立面大气又不失精致别样。小高层，多层，低层排布合理，间距充足，体显人性化的采光设计。中心公园总面积42000平方米（包括河道部分），其中绿化22327平方米，硬质铺装12303平方米，建筑小品500平方米，水景，游泳池14200平方米，河道5350平方米。内分游戏区，中心观景道，安静休息区，运动休闲区，社区会所、学校等，小区公建配套设施有中央会所、托儿所、小学、中学、超市和银行等。物业管理是国家建设部一级物业管理资质企业上海威斯特物业经营有限公司，智能化管理，目前均价为6500元/平方米，主力户型面积为150平方米。
综合分析：小区统一冷色调风格极易赢造宁静、安逸的氛围，周边临接配套有温中（国家一级），四中（初中），方城小学，体育馆，700 亩水网公园—锦屏公园，绿化率41.3%列温岭所有社区之最，42000平方米的小区中心公园配套完美，物业管理是国家建设部一级物业管理资质企业上海威斯特物业经营有限公司，目前均价6500元/平方米，是温岭最高档次的休闲式社区。与多所知名学校为邻：温中（一级），四中，方城小学锦园校区，是其一大卖点。但交通、周边配套未能及时的跟进一定程度上影响了小区的实际入住率。
锦园小区于2001年开始销售，开盘价在3200-3500元/平方米。受当时的市场行情影响，整体销售行情相对较差，在经历了2002年以后销售形势开始回升。并最终全部销售完毕。
1．1．1秋水苑
总用地44663平方米，建筑面积71935平方米（其中地上64135平方米，地下7800平方米），居住户数374户，居住人口约1200人，由11幢多层和4幢低层排房围合中心绿地组成，绿地率45.1%,中心绿地面积7500平方米，地下停车泊位数226辆。由温岭市兴元房地产开发有限公司开发建设。
1．1．2春水苑
春水苑总用地63572平方米，建筑面积132595平方米（其中地上116475平方米，地下16120平方米），居住户数722户，居住人口约 2500人，春水苑由19幢多层和3幢小高层围合中心绿地组成，绿地率37.3%,中心绿地面积8112平方米，地下停车泊位数474辆。春水苑由浙江铭基置业有限公司开发建设。
1．1．3静水苑
静水苑总用地42217平方米，建筑面积76838平方米（其中地上62838平方米，地下14000平方米），居住户数428户，居住人口约1500人，静水苑由11幢多层和4幢低层排房围合中心绿地组成，绿地率41.5%,中心绿地面积6636平方米，地下停车泊位数268辆。静水苑由浙江大业房地产开发有限公司开发建设。
1．2五龙小区
五龙小区位于温岭市东南，北临万泉路，路北为城市700亩的水网公园—锦屏公园。由温岭市建筑市政工程有限公司（属二级资质）开发的，总面积16034平方米。共50幢分3期开发，以多层建筑为主，含4幢19层高层建筑，采用框架结构，一期开发共21幢，二期开发的有1-20幢，一共20幢（在建），三期开发的有42-50幢，共9幢含4幢高层。小区整体立面以浅色面砖为主，楼层间距1：1.1，采用双阳台结构，二期至2005.5.28完工。
综合分析：小区整体立面以浅色面砖为主，显的简洁朴实、美观。楼间距为1：1.1，楼层之间均以各样绿化带过渡，即美观又合理。与多所知名学校为邻：温中（一级），四中，方城小学锦园校区，是其一大卖点。小区整体配套设施欠缺，主力户型结构为三室一厅一卫面积不大，此类户型目前在温岭不是很受关注，目前市场价定于5300元/平方米左右。
1．3学仕家园
钱江学仕家园坐落于风景秀丽的石夫人风景区，东侧为省重点中学—温岭中学，南临南屏路，西接五龙小区，北靠五龙小区道路。由钱江房地产开发有限公司开发（三级），总用地面积2万平方米，容积率为2.4,建筑密度42%。底层为大铺面的市场，沿南屏路二层为办公用房。由两幢小高层（南面）和三幢多层（北面）围合而成，有5种户型面积从60平米到160平米不等，主力面积以100至160平方米不等。立面橘黄色面砖配浅蓝色玻璃，整体简洁大方。A24 B144 C138 D64 E72
综合分析：与多所知名学校为邻，温中（一级）、四中、方城小学锦园校区是其一大卖点。户型结构丰富，便于销售。学仕家园也是温岭现今楼盘中炒作时间最长的一个个案。从该幅土地拍卖后就开始在市场上炒房号，历时三年，而市场已经开始几度变化。最终该楼盘具体销售情况需待开盘后才能确知。
1．4南屏小区
南屏小区位于体育场路与南屏路交叉口，分三期开发共51幢（含4幢小高层），其余为6层多层，共2000余户，户型结构合理，外立面以涂料为主，整体色调搭配美观。三期开发的4幢小高层为螺旋桨式结构，双面大阳台，外立面为深色面砖。有大面积的中心花园，绿化率高，分儿童游戏区，健身区，休闲区。小区内配套完善，活动室、健身房、超市、幼儿园（在建）等。物业管理是温岭为民物业管理，资费标准22元/月。
综合分析：入住率高，人气较旺，小区配套基本成熟，绿化率高，物业管理素质较高，是一居家良所。
1．5东辉小区
东辉小区位于温岭市中心，东临东辉北路，南靠鸣远路，西接东门北路，北依万昌路，由市城市房地产开发有限公司开发，于1998年3月建成。东辉小区占地10.38万平方米，住宅建筑20万平方米，建有多层住宅50幢，高层住宅1幢，综合性公共设施1幢，住户1538户，绿化覆盖率30.5%，已基本入住。东辉小区由温岭市城建物业管理有限公司管理，1999年国家建设部授予该小区“全国城市物业管理优秀住宅小区”荣誉称号。
综合分析：位于市中心，地理位置佳，小区内配套比较完善，入住率高，人气旺生活氛围比较好，建于98年，外墙采用砂粒结构，总体风貌偏旧。目前市面上二手房定价在5000元/平方米左右。
1．6繁昌花苑
位于市商务中心北侧，西临东辉北路，东临万昌路。由中房集团台州公司开发，于2001年建成。繁昌小区是浙江省第一批城市住宅建设试点单位之一。小区总用地面积8.2万平方米，建有29幢多层住宅，总建筑面积11.2万平方米，其中住宅建筑面积9.79万平方米，住户750户，绿地率46.2%，绿化率50%，已基本入住。小区采用智能化管理，小区内配套设施齐全，内设幼儿园，小型公园，地下车库等。
综合分析：位于市中心，小区建于2001年，现已基本入住，整体以黄、绿、红为主色调。给人一种温馨的感觉。现入住的人员以公务员、教师富商为主，人文素质高。目前出手的二手房并不多，价格一般在6000元/平方米左右。
1．7繁锦公寓
繁锦公寓位于万昌中路与锦屏路交界处。由城乡建设开发有限公司开发建造。总建筑面积达30000平方米。共由3幢高层建筑构成。分立万昌中路两侧。框架结构，外墙采用面砖加涂料，塑钢窗加电子防盗门。北幢由宁波华能物业管理公司管理，采用智能化管理。南幢暂时还没定。入住较低，一般都还处于装修阶段。
综合分析：位于市郊，交通比较便利，与之相临的有钱江摩托车厂、电信大楼、繁昌菜场、中国银行、购物中心等。生活设施齐全，随着新城区的规划建设，将进一步推动它的发展。开盘均价在5500元/平方米左右，有发展潜力。
1．8世纪广场
世纪广场位于三星大道农工商楼上。由浙江中联建设集团有限公司开发，于2003年建成。分东西两幢，采用左右对称结构，每幢24层，每层由三户组成。入住达70%左右，有自住、租住和办公用房。由为民物业管理公司管理。
综合分析：大厦位于市区附近，周边设施比较完善，与温岭客运中心只有几步之遥，交通便利，户型主要以三室两厅为主，145平方米左右，可居住，也可作写字楼。
1．9三星二区
三星二区位于三星大道与锦屏路交叉口南侧，交通方便，与市中心闹区信步即到，与西面三星菜场隔河相望，三面分别被学校，政府行政楼，公园所围合。共193幢由别墅和通天房组合而成。外立面为米红色面砖为主，灰色面砖点缀，红瓦顶，整体美观。小区居民基本以拆建户为主，生活气息浓厚。
综合分析：学校，行政楼，公园，河道四面的围合，暧色调的搭配都给人以温馨安逸的居家氛围。楼层间距不规范，绿化及公共设施基本没有，目前还没有物业管理入住等因素影响使小区目前的定位不高，小康型住宅售价在150万左右。
1．10三星小区
三星小区位于万昌中路与锦屏路的交叉口南侧, 周边配套完善，有购物中心，超市，影视城，车站等，离市中心较近。总建筑面积5万余平方米,分15幢多层,开发已有十年时间是温岭最早开发的小区之一,入住率达100%.外立面为砂粒结构,白色底调，整体户型构造偏老，面积在85平方米左右,三室一厅一卫。小区绿化较差，物管人员素质也不高。
1．11锦绣苑
锦绣苑隔河北望三星大道，东、北两面河汊环绕，西、南两面以大道与锦屏南路及三星大道、人民路相接。由城乡建设开发有限公司开发建造,占地面积9293平方米，建筑面积9000平方米，由18幢单体小康型住宅组成，由三种户型组成，面积分别为247平方米、278平方米、450平方米。交通方便，与市中心闹区信步即到。
综合分析：依山傍水，单体庭园化的建筑风格，厚实而简洁，地理位较佳，交通便利，宁静而不闭塞，是温岭为数不多的居家良所之一。
1．12佳园小区
佳园小区位于温岭市总体规划内环中心区，北山山体公园山麓及九龙汇自然风光区旁侧，以保收河分东西两区，东区占地面积近45亩，由城乡建设开发有限公司开发建造,总建筑面积48000平方米，绿化率超过35.5%，规划总户数328户，由9幢多层、2幢小高层及小区中心会所组成，包括两班规模的托儿所。有11种户型，面积在110平方米到210平方米不等，整体朝向佳。开盘价在5900元/平方米左右，现有少量余房，楼层较佳，售价在6800元/平方米左右。
综合分析：结合道路，依势分出院落单元，小区排布合理，户型多，且布局合理，有利于整体的销售。地处老城区与新城区的中间位置，交通便利，随着新城区的进一步规划，有一定的升值可能性。开盘价很高，达到5700元/平方米，最高价格突破7000元/平方米。该小区销售时机在2004年下半年，受整体宏观政策影响，销售节奏有所放缓。现公司还有少量余房在售。该小区销售时没有进行特别的营销策划。
1．13九龙公寓
九龙公寓位于温岭新城市中心核心位置，九龙大道和万昌北路交叉处，由台州九龙房产开发有限公司开发。是一大型综合性商住楼，层高26层，3至26为住宅，其余为商业用房。总建筑面积26888平方米，总户数192户，停车位82只。外观大气，线条简洁明了。有8种户型，面积从46平方到233平方不等，开盘均价为5980元/平方米，目前售价6500元/平方米。物业管理委托专业经营管理公司推行智能化管理。
综合分析：位于经济开发区，新城区的全面开发将为其带来想不到的收益。随着商业步行街的建成，新市政府和新客运中心的落成，周边配套设施的跟进，九龙公寓的人气将会越来越旺，有一定的升值空间。
该楼盘于2005年1月18日开盘，公司开盘以前采用预订房号的形式确定了一批客户。于开盘日公布售价并直接签订合同。公司基本上是三天内签订大部分合同，完成销售，并取得良好的社会效应。
1．14昌鑫佳园
昌鑫佳园北临九龙大道，西倚万昌北路，东紧邻商业街，南朝曙光路，由温岭市大江房地产开发有限公司开发的，基地面积7392平方米，总建筑面积30306平方米，由两幢十七层住宅主楼，四层商场裙楼和大型地下车库、自行车库组成。总共有六种户型156户。容积率为4.1，外立面采用面砖加涂料，门窗采用塑钢窗加防盗门，将于2005年6月30日建成交付使用。
综合分析：位于经济开发区，和九龙公寓相临，随着新城区的全面开发，将为它的发展带来意想不到的收益。随着新客运中心向外迁出，交通等个方面设施将会日益完善。商业街和九龙大酒店的规化建造，其它生活配套进一步的跟进，也在一定程度上推动了投资者的投资意向。总的来说，昌鑫佳园还是具有一定的升值空间。
1．15钱江大厦
钱江大厦位于三星大道客运中心对面、中联大厦旁边，由钱江集团开发建造。采用框架结构，分前后两幢。前面幢共16层，共70户，外墙以浅灰色面砖为主，夹杂米白色面砖。后幢共六层共30户。每层5户，有二部电梯，主力户型三室二厅，面积在150平方米左右，带车库。由锦绣物业管理有限公司管理。
综合分析：位于新车站对面，交通便利，周遍设施完善。旁边有市青少年宫、办证中心、国际大酒店、中医院、人才交流中心，应该说是处于闹区。但是由于在新车站对面，让人有点喧闹的感觉。对于高层建筑来说，钱江大厦还有一个优点就是大厦后面有个花坛。还有钱江大厦的细部比较好，空调位和室外下水管组合排列合理。可居住，也可作写字楼，适合白领居住。
1．16钱江公寓
钱江公寓位于市中心，鸣远路与东门北路交叉口南侧，由钱江集团开发，新宇建筑有限公司（二级）承包建造。总建筑面积16000平方米，共16层，采用全框架结构，总户数45户。主力户型为三室二厅，面积120平方米左右。开盘均价3200元/平方米左右，目前售价5000元/平方米左右。
综合分析：位于闹区，地理位置好，但与周边的建筑紧邻，绿化基本没有，物业管理、朝向也不佳，很大程度上影响了其整体的房价。相比之下投资一楼商铺有更大的升值潜力。
1．17琴溪花园
琴溪花园位于温岭市南郊，北接太平镇，东邻珠村，南沿泽坎公路，西傍寒坑龙潭风景区，距离市区4公里，南、北、东、三面环山。由浙江新大众房地产开发有限公司开发，总建筑面积4万平方米，规划建造108户独立和双联别墅，面积为200多平方米至600平方米不等。户型空间组织合理，以大小不一的方块、矩形组合而成，全景式大面积落地玻璃，深具现代建筑风格。园区容积率约0.4,绿化率约45%，内设大型高尚会所,游戏池、健身房、活动室、超市、美容中心、网球场等。初定10000元/平方米。
综合分析：自然环境好，小区配套豪华，是温岭为数不多的高档次小区之一，但周边配套的欠缺是其最大的劣势。
1.18新龙居简介
2004年，温岭市新龙居房产咨询有限公司在温岭诞生，这是由一支具有丰富楼盘销售经验的团队组成，并计划谱写了一曲从无到有、从弱到强的雄伟乐章，力争成长为温岭房产中介的“第一品牌”，为房产市场开创一个宽广又充满活力的新格局。公司专业从事房产买卖、房产租赁、营销策划、楼盘销售代理、按揭代理、代办证件等房产服务项目。公司本着“专业专注、诚信服务”的服务经营理念，以一个真正房产专家的角度与角色，用专业的操作手法、热情的工作态度、周全的服务质量、合理的收费标准，为您提供多方位多层次的置业投资服务。联系电话：0576-6143878传真：0576-6143838地址：浙江省温岭市太平街道大合山路15、17号邮编：317500网址：http//www.wlxlj.comE-mail：wlxlj1@sina.com
|
