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法拍捡漏?
源稿:温岭日报 发布时间:2020年09月11日 08:42:35 编辑:郑黎明
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本网讯(记者 赵云 通讯员 钟芸芸 应万荣)

“早知道这样,我真该在一拍时下手。”9月9日上午,市民蒋先生来到市人民法院办理网拍成交确认手续,语气中有些懊恼。

蒋先生拍的是大溪镇水渚村的一套房产。该房产建筑面积770多平方米,评估价为180.87万元。7月17日,该房产第一次拍卖,起拍价127万元,但无人报名。

8月14日,该房产第二次拍卖,以132.5万元成交,买受人就是蒋先生。

比一拍的起拍价高了5.5万元

蒋先生称,早在市人民法院发布该房产的一拍公告,他就关注了房子。竞拍前,他准备了20万元的保证金,打算报名参与竞拍。

不过,始终没人报名,蒋先生也放弃报名。他知道,根据拍卖规则,一拍流拍后,二拍将降价。

8月13日上午10时,该房产二拍开始,起拍价降为102万元,相当于评估价的5.6折。这次,包括蒋先生在内,共有4人报名。

竞拍周期为24小时。当天中午11时03分,就有人出价了。第二次出价发生在8月14日上午9时55分36秒,距离竞拍结束不到5分钟,加价幅度为5000元。

之后,3名报名者展开角逐,本次竞拍多次延迟。10时25分,蒋先生出价,这时价格已为120万元。

竞价继续,有一人始终不肯放弃,两人继续出价。经过13轮的角逐,最终蒋先生以132.5万元胜出。这个价格,大大出乎他的意料。

“没想到会有这么多人报名,这么多次竞价。”蒋先生称,相比一拍的起拍价,最终的成交价高了5.5万元。据网拍页面显示,此次竞拍共有55次竞买记录,54次延时。

9月9日上午,除了蒋先生,还有一对夫妻到法院办理网拍成交确认手续。他们拍得的是温峤镇上墩村的一处房产。

该房产建筑总面积196平方米,评估价为90余万元。这次是一拍,起拍价为64万元,5人报名,经过38次竞买,最终以110万元成交。

这对夫妻来自河南,在我市办企业。“这套房子,将用来当员工宿舍,反正租房也是要钱的。”谈及竞拍一事,两人不愿意说太多。

多人成功捡漏

参与司法网拍,很多人的目的是捡漏。事实上,一些司法网拍的房产成交价确实比较便宜。

2016年5月6日,松门镇万新街一处房产,最终以26.4万元的价格被拍走。该房产建筑面积为160.66平方米,评估价为40万元,这次拍卖之前,有过两次流拍。一拍的起拍价为40万元,二拍的起拍价为32万元,三拍的起拍价为26.4万元。三拍中,有两人报名,但只有一次出价。

最终成交价,为评估价的6.6折。

值得说明的是,2017年3月之前,标的物的一拍起拍价为评估价,为三次拍卖一次变卖;2017年3月以后,调整为二次拍卖一次变卖,一拍起拍价最低为评估价的70%。

去年12月27日,城东街道横山头村的一处房地产,以150万元的价格被成功变卖。该房产建筑面积517平方米,评估价265万元。去年10月11日,该房产一拍流拍,起拍价为186万元;去年11月1日,该房产二拍流拍,起拍价为150万元。

最终变卖成交的150万元,不到评估价的5.7折。

7月10日,石塘镇石华南路的滨海苑一套房产拍卖成功,以38万元的价格成交。该房产建筑总面积为110平方米,算下来,每平方米价格不到3500元。

根据网拍页面显示,该房产市场价为47.1万元,起拍价为38万元,仅1人报名,1次出价。

据市人民法院司法网拍工作室工作人员介绍,司法网拍刚兴起时,很多人抱着捡漏的态度参与竞拍,但随着司法网拍越来越被大家熟识,捡漏的几率越来越小了。特别是标的物为主城区的学区房,参与竞拍的人都不少,竞拍的价格也不会低。

数据也说明了这一点:今年1-6月,市人民法院共拍卖标的物260件,成交量218件,溢价率为34.51%。

拍得比市场价还高

去年9月20日,陈先生成功拍得了市区中华路的一套立地式通天房。

陈先生是名80后,名下没房,买房是刚需。在这之前,他在市区看过多套商品房,都不是很满意,“主要是不够宽敞。”

去年9月,陈先生经人推荐,得知这套房子将被拍卖,于是去看房。“房子共有5层,220多平方米。”陈先生称,对这套房子,他有些中意。学区方面,该房子划在三星小学学区,而且离学校较近,方便孩子上学。

不过,对于司法网拍的房子,家人有些忌讳。“主要是他们认为原房东房子被拍卖,一定是家里不太顺。”陈先生称,但权衡利弊后,他还是决定去竞拍。

“我还有一点考虑,以为司法拍卖的房子会比市场价低一点。”陈先生说,他当时打听了房子的市场价为240万元至250万元,以为200万元出头能拍下来。

据网拍页面显示,该房产的评估价为219万元,一拍起拍价为155万元。共有14人报名,经过164次竞买,114次延时,最终以261.5万元成交。

陈先生称,这是他第一次参加司法网拍,当时觉得价格有些过高了,但其他竞买人一直在继续竞价,他也没有放弃,价格就这么上去了。

陈先生搬进去后,邻居得知成交价,也说过高了。但陈先生比较想得开:“已经拍下来了,就好好住吧。”

不过,总结整个过程,陈先生打趣道:“本来想捡漏的,没想到最后买下时比市场价还要高。”

司法网拍 多了一种购房途径

说起司法网拍,李先生也有多次竞拍经历。他的情况和陈先生差不多,80后,在市区工作,无房,买房是刚需。

2016年上半年,李先生第一次接触网拍。“我记得是老城区的一套房子,面积不大,起拍价好像是44万元。”李先生称,相比市场价,这样的价格非常诱人。他交了保证金,准备参与竞拍。不过,这套房子太畅销了,最终拍到了77万多元。这样的价格,并不比市场价便宜,让李先生望而却步。

之后,李先生又关注了多套法拍的房子。其中一套是位于城西街道的,房子在一楼,114.5平方米,一拍起拍价为89万元。李先生去看房子时,就有人劝他,一楼的房子比较潮湿,不要买。一拍时,无人报名。李先生打算捡漏:“如果二拍降价后也无人报名,我就去拍下。”二拍起拍价降为72万元,但有2人报名,最终将价格拍到了86.5万元。李先生捡漏失败。

“看了这么多法拍的房子,基本上都不是很满意,唯一能吸引我的,只有捡漏的价格。”李先生称,相比中介挂出的二手房,法拍的房产不多,可供选择的余地小。第二年,李先生通过中介买了一套二手房,不再关注法拍。

李先生说,司法网拍无疑为买房者多提供了一种购房的途径,合适则拍,不合适不买,而想捡漏,成功的几率太小了。

小贴士 〉〉

网拍购房全流程

登录司法拍卖网页,点击标的物网页阅读拍卖公告。

了解标的物详情,联系法官看样。需要注意的是,标的物涉及拖欠物业费、水电费等,拍卖公告上可能没有提及,需要联系小区物业等进行了解。

登录淘宝账号,进入标的物网页报名,确认竞买保证金金额和竞买人身份,然后进入支付宝收银台支付保证金。值得一提的是,如果是两人及以上共同竞拍,需要到法院办理委托手续;委托他人竞拍,也要到法院办理委托手续。委托手续最迟在开拍前一天办理。

竞拍开始后,点击“出价”按钮进行竞拍。竞拍成功后,在公告规定的时间内付清尾款。如果需要贷款,联系法院提供或者网站提供的相关银行。

付清尾款后,和法院确认时间,签订成交确认书。等待法院出具过户裁定书和协助执行通知书。

凭法院文书办理过户手续。涉及房产交易税费,被执行人为个人的,需要买受人垫付被执行人的税费,再到法院退费。

记者手记 〉〉

比起捡漏心理,更需理性购房

本报记者 赵云

相比传统拍卖,司法网拍更公正、公平和公开,而且没有佣金。在很多人看来,司法网拍的房子价格和市场上的商品房相比,价格便宜很多,参与司法网拍,就是来捡漏的。

理想很丰满,现实很骨感。参与竞拍,真正能捡漏成功的,既要有运气,还要有技术。毕竟,捡便宜的事很多人都想参与。今年1-6月,市人民法院共拍卖标的物260件,成交量218件,溢价率为34.51%。这说明,成功捡漏的标的物并不多。

其实,司法网拍买房,和普通的购买二手商品房并无太多差异。买房前要做充足的准备,对房子要有充分的了解,并结合自己的需求,作出正确的选择。对于法拍的房产,不仅要详细阅读拍卖公告,了解房产的产权性质、是否有瑕疵及竞拍注意事项等,还要实地查看,对房产有全面的了解。

竞拍时,要预设心理价位。竞拍周期为24小时,竞价高峰期往往在竞拍结束前。这时,哪怕只有一个竞争对手,价格都可能被抬得很高。在这种氛围的烘托下,竞买人容易出现过激行为,竞价超出预设价位。例如,之前一名买受人竞拍一套评估价为110万元的房产时,一次加价38.5万元,虽然成功拍得该房产,但事后出现了悔拍情况。最后,11万元的保证金被没收。

毕竟,司法网拍是一件严肃的事。竞拍时一定要保持理性,及时收手,否则竞拍到一个无法承受的价位,就得不偿失了。

买房子不是买菜,比起捡漏,更需理性,才能买到自己满意、合乎自己需求的房子。

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